Amikor azt mondom valakinek, hogy home stagingel foglalkozom, kétféle reakciót szoktam kapni. Az egyik: „Ja, ez az, amikor párnákat tesznek a kanapéra és virágot az asztalra, aztán kész.” A másik: „Érdekes, de ez tényleg megéri?”
Az első reakcióra most nem válaszolok — erre van egy külön cikkem. A másodikra viszont igen. Méghozzá nem elvont elmélettel, hanem számokkal. Valódi projektekből.
Először is: mit értünk megtérülésen? Milyen hozzáadott értéke lehet a home stagingnek?
A home staging megtérülés három szempontból értékelhető:
Ár: mennyivel adod el magasabb áron, mint staging nélkül tennéd.
Idő: hány napig vagy hónapig hirdetik a lakást, mire gazdára talál. Egy elhúzódó eladás nem csak idegileg megterhelő — pénzbe is kerül (rezsi, hitel, elmaradó tervek, kiesett bérleti díj).
Minőség: milyen vevő jelenik meg, és milyen ajánlattal. Egy tudatosan felkészített, kifogástalan lakás az igényes vevőket célozza, akik értékelik a beköltözésre kész, minőségi ingatlant. Sokszor akár árlicitre is sor kerülhet.
Egy nem stagelt lakás viszont az alkudozókat vonzza , hiszen ők elsősorban a hibákat látják.
Nézzük meg milyen költség- és hozamszintjei lehetnek a tudatos felkészítésnek (Home staging megtérülés):
1. szint: minimális befektetés — ezt minden esetben meg kéne tenni
Az ingatlan értékének 1-2%-a, amit költesz a lakásra. Ez kisebb javításokat, alapfelkészítést jelent.
Megéri? Igen — mert a legtöbb lakás enélkül kerül piacra. A csöpögő csap, a leszakadt parkettaszegély, a „majd a vevő rendbe hozza” hozzáállás mind beárazódik a vevő fejében.
A vevő nem a lakást látja, hanem a munkát, amit majd bele kell ölnie. Minél kevesebbet lát, annál többet fizet.
Ennél a kis garzonnál összesen 2 havi bérleti díj befektetésével (klímát is beszereltettünk) abszolút álom bérleti díjat sikerült elérnünk és ráadásul 1 nap alatt sikerült megtalálnunk a lakás új lakóját (valójában ezzel is profitot termelve).
2. szint: klasszikus home staging — ami valós értéket teremt
A költsége kb. ingatlan értékének 2-5%-a. A lakás állapotától függően ez jelenthet festést, burkolatcserét, valamint a bútorozást, dekorálást és az elmaradhatatlan profi fotózást. Ez az a szint, ahol már érdemi étéknövekedés is várható (jellemzően 10-15%).
Egy konkrét példa — mert az elvont százalékoknál jobban beszélnek a számok.
Budapest, IX. kerület, Ernő utca — 2 hét, árlicit, +15%
A lakás nem volt túl jó állapotban. Beázásnyomok, felázott parketta az egyik sarokban, elhasznált bútorok. A piacelemzés egyértelmű volt: home staging nélkül 60,9–61,9 millió forint volt a realitás.
Mit csináltunk?
Tisztasági festés — friss, semleges falak, ez esetben maradt a legegyszerűbb fehér
Beázásnyomok javítása, parketta felcsiszolása, felújítása — mert amit a vevő lát, azt többszörösen beárazva látja
Bútorozás a meglévő bútorok okos felhasználásával — nem kellett mindent cserélni, csak ami az összehatás ellen dolgozott. Így a nagyobb, barna gardróbszekrényeket és sötét polcos elemeket a home staging folyamat alatt értékesítette a tualjdonos.
Dekorálás, függönyözés, profi tálalás — ezek a részletek azok, amikre a vevő nem emlékszik, csak arra, hogy mennyire tetszett neki a lakás.
A home staging utáni célár: 65,9–66,9 millió forint volt, mi mégis 68,9 millióra tettük az irányárat — a piacelemzés felső sávján is túl, mert úgy megváltozott az összehatás, hogy tudtuk, valaki bele fog szeretni.
Eredmény: a lakás 2 hét alatt kelt el. Árlicittel. 70 millió forintért, vagyis az álomáron felül.
És valaki valóban beleszeretett, úgy ahogy volt, teljes bútorozással vásárolta meg az ingatlant.
Ez minimum 8 millióval több (+15%), mint amit a kiindulóállapotban reálisan el lehetett volna érni (home staging megtérülés ROI 900%). A home staging költsége (valójában nem költség, hanem befektetés) ennek töredéke volt.
Nézd meg [itt] a többi fotót, milyen lett a végeredmény
Home Staging előtte utána
3. szint: felújítás + home staging — ahol igazán nagyot lehet profitálni
Ilyenkor az ingatlan értékének 5%-a felett költünk a lakásra. Ez már ingatlanfejlesztés, teljes lakásfelújítás — burkolatok, fürdőszoba, konyha, nyílászárók, az ingatlan egyedi adottságai szerint. A befektetés mértéke nagyobb, de a megtérülés is.
A siker kulcsa, hogy a felújítást home staging szemlélettel kell tervezni. Nem azért csináljuk a halvány greige falszínt vagy a fali díszléceket, mert mi szeretjük, hanem mert a célcsoportunk ezt fogja értékelni.
Budapest V. kerület, Akadémia utca — 150 ezerből 340 ezer, 5,7 év alatt megtérül (de valójában sokkal előbb)
Egy lepukkant belvárosi lakás. Eredeti állapotában kb. 150 000 Ft/hó bérleti díjon lehetett volna kiadni és akkor sem válogatós bérlőnek.
Teljes felújítás következett. De nem csak esztétikai döntéseket hoztunk, minden egyes választásnál ott volt a kérdés: ezt hogyan látja majd a bérlő az első megtekintésen? Van-e hozzáadott értéke az adott költségnek?
Az eredmény:
+19% azonnali növekmény az ingatlan értékében — óvatos becsléssel.
Bérleti díj: 150 000 → 340 000 Ft/hó — igényes, megbízható bérlőnek, kisebb amortizációval.
Megtérülési idő: 4,8 év — csak a bérleti díj többletből. Utána tiszta hozam, egy belvárosi ingatlanból, aminek értéke azóta is emelkedik.
A további fotókat [itt] megnézheted.
Van garancia?
Garancia nincs semmire az ingatlanpiacon — csak tapasztalat és megalapozott döntések. Amit viszont megtehetünk: megadjuk a nagyobb esélyt az ingatlanunknak, kihozzuk belőle a legtöbbet.
Minden nagyobb befektetés előtt piacelemzést csinálunk, ami megmutatja, hogy az adott piaci helyzetben mit várhatunk reálisan.
Az elemzés mindig óvatos becsléssel dolgozik. Nem azt mondjuk meg, mennyit fogsz kapni — hanem azt, hogy milyen valószínűséggel, milyen sávban, és milyen befektetéssel.
Az Ernő utcai projektnél az elemzés 65,9–66,9 milliót mutatott reálisnak. A végeredmény 70 millió lett. Ez nem mindig van így — de az eddigi projektjeimnél az eredmény rendre felülmúlta a várakozásokat.
Mi a következő lépés?
Ha kíváncsi vagy, hogy a te lakásodban mekkora potenciál van és megéri-e belevágni beszéljük át egy díjmentes konzultáción keretében, hogy hogyan tudnék segíteni neked. Foglalj időpontot [itt],